BEKASI II Parahyangan Post – Sektor properti, khususnya hunian vertikal, selama bertahun-tahun menjadi simbol pertumbuhan ekonomi Indonesia. Iklan besar di mana-mana menjanjikan “cicilan terjangkau”, “lokasi strategis”, “akses transportasi publik”, hingga “jaminan investasi”. Namun, di balik gemerlap promosi itu, ada realitas kelam yang terus berulang: proyek mangkrak, serah terima tak pasti, dan konsumen yang merasa dipermainkan tanpa perlindungan memadai. 

Salah satu kasus yang mencuat adalah proyek The MAJ Residences Bekasi, yang kemudian berganti nama menjadi Arkamaya Apartment, dikelola oleh pengembang PT Teguh Bina Karya. Dari kasus ini terlihat jelas bagaimana lemahnya pengawasan, ketidakpastian pembangunan, dan minimnya keberpihakan terhadap konsumen memperburuk kerentanan pembeli hunian. 

The MAJ Residences Bekasi awalnya dipromosikan sebagai proyek kolaborasi The MAJ Group bersama mitra Jepang Leopalace21 dan PT Central Graha Sejahtera, dengan PT Teguh Bina Karya sebagai pelaksana di lapangan. The MAJ Group dikenal sebagai grup properti milik mantan Menteri Perdagangan Gita Wirjawan yang mengembangkan sejumlah proyek prestisius. 

Seiring waktu dalam pembangunan yang tidak kunjung selesai sejak peletakan batu pertama pada 19 Agustus 2020, proyek di Bekasi tiba-tiba berubah nama menjadi Arkamaya Apartment setelah PT Teguh Bina Karya mengakhiri kerja sama dengan The MAJ Group. Sejak rebranding itu, secara formal Arkamaya tidak lagi memiliki hubungan bisnis dengan The MAJ Group. 

Pada 2024, sekelompok konsumen menggugat PT Teguh Bina Karya ke Pengadilan Negeri Bekasi dalam perkara Nomor 45/Pdt.G/2024/PN Bks dan 58/Pdt.G/2024/PN Bks. Di persidangan, seorang saksi konsumen menjelaskan bahwa sejak memesan pada 2019, pembangunan tidak menunjukkan kemajuan berarti dan unit yang sudah dibayar bahkan yang sudah lunas tidak juga diserahkan. 

Perwakilan Kuasa Hukum Konsumen, Paulus Alfret, menegaskan bahwa banyak konsumen membeli unit karena reputasi nama The MAJ dan Gita Wiryawan. Ia menyebut bahwa perubahan merek dilakukan tanpa penjelasan memadai kepada pembeli. “Para konsumen sudah melakukan riset, menilai kredibilitas pengembang, dan menjalankan kewajibannya. Namun hingga hari ini, hunian yang dijanjikan tak kunjung terwujud,” ujarnya. 

Di ranah tata usaha negara, pengembang ini juga pernah tersangkut sengketa perizinan. Putusan PTUN Bandung Nomor 112/G/LH/2022/PTUN.BDG membatalkan Izin Lingkungan PT Teguh Bina Karya tertanggal 10 Oktober 2019. Sengketa di tingkat banding turut memperlihatkan bahwa persoalan proyek menyentuh aspek tata kelola dan kepatuhan regulasi, bukan hanya hubungan kontraktual antara pengembang dan konsumen. 

Pada 3 Desember 2025, para konsumen Arkamaya turut mengadu ke Komisi VI DPR RI bersama konsumen Grand Pakubuwono Terrace, menyoroti mangkraknya proyek bertahun-tahun serta belum layaknya hunian ditempati. Semua ini menunjukan jalur litigasi belum memberikan rasa aman dan kepastian yang nyata. 

Pola yang berulang: pre project selling dan mismanajemen 

Kasus Arkamaya hanyalah satu dari banyak contoh dalam industri perumahan. Dalam beberapa tahun terakhir, pengaduan terkait apartemen dan rumah susun terus meningkat. Laporan BPKN menunjukkan bahwa sektor perumahan selalu menjadi sumber pengaduan tertinggi. YLKI juga mencatat pergeseran keluhan dari rumah tapak ke hunian vertikal. 

Beberapa pola yang sering ditemukan: 
Pre project selling agresif tanpa mekanisme pengamanan dana (escrow) yang memadai. 
PPJB yang berat sebelah, memberi ruang besar bagi pengembang tetapi menempatkan konsumen pada posisi rentan. 
Minimnya transparansi dalam penggunaan dana pembangunan. 

Dalam kondisi ini, hubungan pengembang dan konsumen menjadi timpang. Konsumen tidak memiliki posisi tawar dan hanya bergantung pada janji serta informasi yang sering kali tidak jelas. 

Jalur hukum yang panjang dan melelahkan 

Walaupun Undang-Undang Perlindungan Konsumen memberikan kerangka perlindungan yang cukup baik di atas kertas, praktiknya jauh dari memuaskan. Penyelesaian melalui pengadilan bisa berlangsung bertahun-tahun. Sementara itu, BPSK memiliki kewenangan yang terbatas dalam menangani sengketa yang kompleks seperti keterlambatan proyek, restrukturisasi pembangunan, hingga wanprestasi skala besar. 

BPKN berulang kali menyebut bahwa sistem perlindungan konsumen belum mampu memberikan tindakan korektif langsung. Akibatnya, banyak konsumen yang secara hukum “menang”, tetapi tetap tidak mendapatkan hunian atau pengembalian dana. 

Di mana peran asosiasi pengembang? 

Indonesia memiliki berbagai asosiasi pengembang seperti REI, Apersi, Himperra, dan lainnya. Namun dalam banyak kasus apartemen bermasalah, suara asosiasi jarang terdengar membela konsumen. Sebagian besar hanya fokus menyampaikan keluhan industri terhadap regulasi, tidak terhadap penyimpangan anggotanya. 

Ketika asosiasi memilih diam, konsumen harus berjuang sendiri menghadapi korporasi besar dan proses hukum yang panjang dan bayang-bayang kriminalisasi UU ITE seperti pada Kasus komika Acho dengan pengelola Apartemen Green Pramuka City. 

Harapan Para Konsumen Arkamaya: Kepastian dan Pengembalian Dana

Setelah bertahun-tahun menunggu tanpa kepastian, para konsumen Arkamaya kini menginginkan langkah konkret, terutama:  
Pengembalian dana yang sudah dibayarkan, karena pembangunan tidak menunjukkan kemajuan berarti.  
Pengawasan ketat pre project selling, termasuk kewajiban escrow dan pembatasan pemasaran sebelum konstruksi mencapai tahap aman.  
Penguatan BPSK agar mampu menangani sengketa bernilai besar.  
Tindakan tegas pemerintah dan pemerintah daerah, termasuk sanksi administratif maupun pencabutan izin bagi pengembang yang tidak memenuhi kewajiban.  
Transparansi dan tanggung jawab asosiasi pengembang dalam memantau anggotanya. 
Pada akhirnya, konsumen hanya ingin kepastian dan keadilan. Pembelian hunian adalah keputusan besar dalam hidup, bukan sekadar transaksi properti. Negara, lembaga perlindungan konsumen, dan industri seharusnya memastikan bahwa keputusan itu tidak berakhir menjadi sumber kerugian dan kecemasan.
------------------------ 
(rd/pp)
 

Video Terkait: